[FA회계] 부동산의 분류

 

토지 및 건물과 같은 부동산은 회사의 보유 목적에 따라 하기와 같이 분류될 수 있다.

 

1. 투자부동산: 임대수익이나 시세차익 또는 둘 다를 얻기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산

 

2. 유형자산(자가사용부동산): 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용하기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산

 

3. 재고자산: 통상적인 영업과정에서 판매를 위하여 보유 중인 자산

 

 

[투자부동산의 계정 대체 원칙]

 

<1> 최초 인식시점에는 부동산 계정을 분류하는 데, 회사의 사업모형이 주요 지표에 해당

<2> 후속적으로 투자부동산으로/에서 계정대체 여부를 판단할 때는 부동산의 용도가 실제로 변경되었는지 중요. 단순히 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경으로 보지 않음. 하기 조건 모두 충족 필요

 

(1) 투자부동산의 정의 충족 여부가 변경됨

(2) 용도 변경의 증거가 있음

 

용도변경의 예시:

1) 자가사용의 개시나 자가사용을 목적으로 개발을 시작

2) 통상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 개발을 시작

3) 자가사용의 종료

4) 제3자에 대한 운용리스 제공의 약정

 

 

Case 1: 일시적으로 운용리스 제공하더라도, 통상적인 영업과정에서 부동산을 판매할 목적으로 계속 보유한다면 재고자산으로 분류하고 투자부동산으로 대체하지 않음

 

(단, 하기와 같은 경우에는 투자부동산으로 대체해야 함)

1) 부동산 개발이 완전히 중단되고, 현재의 상태로 운용리스로 제공됨(일시적 운용리스 아님)

2) 부동산 개발이 완전히 중단되고, 모든 개발 및 매각 계획이 무기한 연기됨. 회사는 부동산 경기 회복을 기다리면서 부동산 보유

 

 

Case 2: 투자부동산(개발 후, 제3자 판매가 법적으로 제한 되어 10년간 임대)을 별도로 개발하지 않고, 처분하는 경우에는 부동산 용도변경의 증거가 없으므로 계속 투자부동산으로 분류하며 재고자산으로 분류하지 않음

 

 

 

Case3: 부동산 개발에 정부승인이 불확실하여 투자부동산으로 분류했다가, 정부승인을 획득하여 부동산 개발에 착수한 경우 투자부동산을 재고자산으로 분류해야 함

 

(토지를 개발할 목적이 있더라도, 정부 인허가 획득의 불확실성이 높은 경우 투자부동산으로 분류)

 

<정부 인허가 획득의 불확실성은 하기 지표 확인하여 판단>

1) 승인 획득 여부에 대한 불확실성의 정도 (모든 허가를 획득할 가능성)

2) 승인 획득에 필요한 시간

3) 부동산 사용에 대한 정부 규제

4) 부동산 사용에 대한 회사의 대체적 사용 계획

 

Case4: 건물을 임대(투자부동산으로 분류)하는 경우, 부수되는 토지는 임대비율에 해당하는 토지부분도 분리하여 매각이 가능하다면 토지도 함께 투자부동산으로 대체해야 함.

 

 

참고: 월간 공인회계사 23년 5월호